Ley 546: cuánto ITBI paga una vivienda nueva en Panamá

Dieciséis meses después de que Panamá dejó de exonerar del ITBI de 2% la primera venta de la mayoría de las viviendas nuevas, una ley vigente desde el 1 de septiembre de 2026 exonera los primeros $120,000 del precio.

En un apartamento de $150,000 el impuesto baja de $3,000 a $300. En cualquier vivienda nueva de más de $200,000 baja exactamente $2,400.

El beneficio cubre la primera venta de una vivienda nueva que se escritura dentro de los dos años siguientes a su permiso de ocupación. No pone ninguna condición sobre quién compra, así que un extranjero o un inversionista califica igual que quien compra su primera casa.

Las reglas de esta guía vienen del texto de la Ley 546 de 31 de agosto de 2026 y de la Ley 468 de 24 de abril de 2025, leídas en las ediciones escaneadas de la Gaceta Oficial. Los precios de proyectos son precios iniciales del promotor según los registros de Panama Property Guide, revisados el 6 de noviembre de 2026.

Buena parte de la cobertura lo presentó como un beneficio para la primera vivienda o para casas de hasta $120,000. "Jajaja nadie puede comprar viviendas de 120 mil dólares", escribió un usuario bajo el reportaje de Telemetro Reporta en YouTube sobre el proyecto, publicado en agosto. La ley no pone tope al precio ni mira el historial del comprador, y un apartamento de $400,000 también conserva exentos sus primeros $120,000.

Cuánto ITBI se paga según el precio

Según el artículo 1 de la Ley 546, el tramo de precio fija una sola tasa, y esa tasa se aplica a todo lo que pasa de $120,000. Los ejemplos toman el precio de la escritura como base imponible.

El ahorro llega a su máximo, $2,700, en $150,000 y otra vez en $170,000. Sobre $200,000 deja de moverse, porque las tasas reducidas terminan y solo quedan exentos los primeros $120,000. La entrada del glosario sobre el ITBI explica cómo funciona el impuesto en una reventa.

Por qué las viviendas nuevas pagaron 2% durante 16 meses

Panamá exoneró la primera venta de viviendas nuevas durante 50 años, recordó en abril a Telemetro Elisa Suárez, directora ejecutiva de Convivienda, el gremio de promotores de vivienda.

La Ley 468 de 24 de abril de 2025, la ley de intereses preferenciales, le puso fin el mismo día de su promulgación. Su artículo 13 derogó el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, y su artículo 11 mantuvo la exoneración, hasta el 31 de diciembre de 2025, solo para compras financiadas con préstamo de interés preferencial, un programa que la Ley 468 limita a viviendas nuevas de hasta $120,000.

Así, una vivienda nueva comprada sin préstamo preferencial pagó 2% desde abril de 2025, y desde el 1 de enero de 2026 lo pagó toda primera venta, hasta el 31 de agosto. Buena parte de la prensa fecha el cambio en enero, cuando llegó a las viviendas de menor precio.

Suárez advirtió en abril que "cualquier costo que se le sume a un bien, tarde o temprano impacta en el comprador".

El Consejo de Gabinete aprobó el cambio el 28 de julio, la Asamblea Nacional lo aprobó en tercer debate el 26 de agosto con 53 votos y el presidente José Raúl Mulino lo sancionó el 31 de agosto, según La Estrella de Panamá. Entró a regir al día siguiente.

El ministro de Economía y Finanzas, Felipe Chapman, dijo que la medida busca que "las familias panameñas de menores ingresos puedan cumplir su sueño de adquirir una vivienda". Una venta escriturada antes del 1 de septiembre se rige por las reglas de su fecha, según el artículo 2, así que el vendedor que pagó 2% en julio no tiene nada que reclamar.

El dólar que cuesta $140

Como el tramo fija la tasa de todo el excedente, pasar el borde de un tramo por un dólar sube la tasa de cada dólar por encima de $120,000. El artículo 1 aplica cada tasa "según la base imponible de la transferencia", es decir, el precio total, y esa es la lectura de esta guía.

"Mañana aumentan las casas 120,001", escribió un lector a inicios de septiembre bajo la publicación de Telemetro Reporta en Facebook sobre la sanción, un comentario con 25 "me gusta". Los bordes que importan están más arriba.

Un precio de $190,050 le deja al vendedor $90.90 menos, después del impuesto, que un precio de $190,000. Cualquier precio de la última columna de la tabla hace lo mismo, así que un precio de lista apenas por encima de un borde es el que el vendedor tiene motivos para bajar.

Quién se queda con el ahorro

El ITBI era del vendedor antes de la Ley 546 y lo sigue siendo. Por eso la exoneración cae primero del lado del promotor en la escritura.

Los compradores dudan de que el ahorro les llegue. "Más ingreso para las inmobiliarias", decía una respuesta bajo la publicación de Telemetro Reporta. En el reportaje de YouTube, otro usuario escribió: "No es cierto que el impuesto recae sobre el vendedor", porque "las promotoras jamás pierden".

La ley resuelve la parte del contrato. El artículo 1 declara "nula de pleno derecho" cualquier estipulación que obligue al comprador al pago, reembolso o asunción del ITBI, así que una promesa de compraventa que te traslade el impuesto es nula en ese punto.

No toca el precio de lista. Que los $2,400 se vean en lo que pagas depende de la lista de precios del promotor, que ninguna parte de la Ley 546 regula.

La Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco) recibió 893 quejas por cláusulas abusivas contra empresas inmobiliarias entre enero de 2020 y septiembre de 2026, por B/.120.1 millones, informó Telemetro el 6 de noviembre. El informe no separa los casos de ITBI.

El plazo corre desde el permiso de ocupación

La exoneración solo aplica si la escritura se firma dentro de los dos años siguientes a la fecha en que se expidió el permiso de ocupación. La fecha en que firmaste la promesa no cuenta.

El plazo empieza cuando el edificio está terminado. Las unidades en riesgo son las que siguen sin venderse después del permiso y los cierres que esperan meses por la aprobación de una hipoteca.

Los edificios con permiso anterior al 1 de septiembre de 2026 tienen 30 meses en vez de 24, según el artículo 2. Una torre que recibió su permiso en octubre de 2024 tiene hasta abril de 2027.

El vendedor debe declarar bajo gravedad de juramento en la escritura que la vivienda es nueva, que es su primera venta y que se formaliza dentro del plazo, y debe anotar la fecha y los datos del permiso. No hace falta certificado de la Dirección General de Ingresos (DGI). Una declaración falsa obliga a pagar el impuesto omitido con recargos e intereses.

Los proyectos que arrancan bajo $200,000

Ocho de los 30 proyectos que sigue Panama Property Guide arrancan en $200,000 o menos, donde aplican las tasas reducidas. Los otros 22 arrancan más arriba, así que sus compradores ahorran los $2,400 fijos. Los precios son los precios iniciales publicados por cada promotor, es decir, precios de lista.

Un edificio terminado de nuestra lista ya tiene el plazo corriendo. Dovle Cincuentenario, en Coco del Mar, se entregó en el cuarto trimestre de 2024 y entra en la regla de 30 meses: si su permiso es de ese trimestre, el plazo para sus unidades disponibles cierra entre abril y junio de 2027.

Otros tres, Cavarosa, Dovle Selva y Casa Parque, tienen entrega prevista en 2026, lo que llevaría sus plazos de dos años a 2028.