Metodología

Empecemos por la limitación, porque condiciona todo lo demás. Panamá no tiene registro público de a cuánto se vendieron realmente los inmuebles. Nadie que publique datos de precios en Panamá tiene precios de venta, nosotros incluidos.

Por eso toda cifra que publicamos es un precio de lista. Eso habla de lo que esperan los vendedores, no de lo que pagaron los compradores, y la diferencia entre ambos es real.

Cómo se arman las cifras por zona

• Tomamos el precio pedido por m² de cada vivienda en venta que podemos ubicar en una zona: los anuncios que publicamos y el resto de las viviendas que los corredores ofrecen en venta en Panamá, actualizado cada semana.
• Cada edificio cuenta una vez. Tomamos la mediana del precio por m² de sus unidades en venta y luego la mediana entre edificios, así una torre con veinte unidades en el mercado no fija la cifra de una zona.
• Una cifra necesita al menos tres edificios del mismo tipo de inmueble con precios pedidos de los últimos 90 días. Por debajo de eso una mediana es una anécdota, y no publicamos nada para esa zona.
• Los barrios cuentan dentro de las zonas más amplias que los contienen. Coco del Mar forma parte de San Francisco, que forma parte de la Ciudad de Panamá.
• Registramos una lectura al mes, y cada gráfico lleva el mes en que se calculó. En los gráficos cada punto es la mediana de ese mes y los dos anteriores, así un mes atípico no se lee como tendencia.

Estimaciones de precio en un anuncio

La estimación de un anuncio usa al menos tres viviendas del mismo tipo en venta en el mismo edificio o, si no las hay, en la misma zona, con un tamaño dentro del 25% del suyo y una recámara de diferencia como máximo, ofrecidas en los últimos 90 días. Multiplica su mediana de precio por m² por el área del anuncio y muestra cada vivienda que usó.

Alquileres y rentabilidad

Las estimaciones de rentabilidad usan la mediana del alquiler pedido por m² de viviendas del mismo tipo en alquiler en la zona, con al menos cinco alquileres. Si un barrio tiene menos, usamos la zona más amplia más cercana que tenga suficientes. La estimación supone un mes desocupado al año y resta la cuota de PH y el impuesto de inmueble.

Qué no le dice esto

No le dice a cuánto se vendió un inmueble comparable, cuánto debería ofertar, ni si una zona está sobrevalorada. Le dice cuánto piden los vendedores en esa zona, que es un punto de partida útil y no una valuación.

Para un inmueble concreto, el sustituto más cercano es un avalúo independiente, y por eso lo tratamos como una partida de la compra y no como un extra opcional.