Visa de inversionista en Panamá: $300,000 obra nueva, $500,000 reventa

El Ministerio de Comercio e Industrias de Panamá subió el 16 de septiembre de 2026 el monto mínimo de inversión inmobiliaria para la visa de Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado a $500,000 en propiedades de reventa, y dejó la obra nueva en el umbral existente de $300,000.

El Decreto Ejecutivo No. 17 sustituye al decreto de 2020, que fijaba una sola cifra de $300,000 sin distinguir entre propiedad nueva o previamente vendida.

• Propiedad nueva, nunca ocupada, comprada directamente al promotor: $300,000, sin cambio
• Propiedad de reventa o previamente ocupada: $500,000, antes $300,000
• Valores listados en Panamá a través de una casa de valores con licencia: $500,000, mantenidos cinco años
• Depósito a plazo fijo: $750,000 en un banco privado, o $500,000 en el Banco Nacional de Panamá o la Caja de Ahorros

La norma aparece en la Gaceta Oficial Digital No. 30613, que publicó el decreto firmado por el presidente el 8 de septiembre de 2026. Sustituye al Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020, modificado por los decretos No. 109 de 2022 y No. 193 de 2024, y entró en vigor de inmediato con su publicación.

La versión corta

• Compras de obra nueva y preconstrucción: siguen en $300,000
• Reventa y propiedad previamente ocupada: ahora $500,000
• Los compradores de preconstrucción deben respaldar la compra con un fideicomiso o una garantía bancaria que cubra el monto total
• La inversión debe mantenerse cinco años, con comprobación presentada cada año
• Las solicitudes presentadas antes del 16 de septiembre de 2026 conservan las reglas anteriores

Qué cambió

El valor neto que cuenta para cualquiera de los dos umbrales es el menor entre el precio que realmente pagó el comprador y el valor comercial tasado del inmueble, menos cualquier gravamen, según el Artículo 5 del decreto.

La Autoridad Nacional de Administración de Tierras, ANATI, sigue certificando el valor catastral del inmueble. El Ministerio de Comercio e Industrias puede exigir un avalúo independiente cuando las cifras generen dudas, siempre que el tasador no tenga vínculos con el vendedor, el promotor o el banco financiador del comprador.

Los compradores pueden financiar cualquier monto por encima del mínimo exigido, siempre que el financiamiento esté documentado y sea rastreable, y que ningún gravamen resultante haga caer el valor neto computable por debajo del umbral, según el Artículo 5.

A quién afecta

La división favorece a los promotores y a los compradores de inventario nuevo, frente al mercado de reventa. Una unidad de preconstrucción de $300,000 todavía califica para la residencia. Un apartamento de reventa de $450,000, que calificaba con la regla anterior, ya no lo hace.

El umbral ya generaba confusión antes de que llegara el decreto. Una firma legal y tributaria corrigió públicamente en agosto de 2026 un video de YouTube que anunciaba a los espectadores que el mínimo subiría a $500,000 para todo tipo de propiedad ese octubre, una afirmación que los propios comentarios del video cuestionaron semanas antes de que el Decreto 17 respondiera la pregunta de forma distinta para obra nueva y reventa.

Los compradores de preconstrucción ahora eligen entre fideicomiso o garantía bancaria

El Artículo 7 mantiene la elegibilidad de las compras en preconstrucción en $300,000, pero solo si el dinero del comprador queda protegido de una de dos formas. Los fondos pueden quedar en un fideicomiso administrado por un banco o fiduciaria con licencia en Panamá, que se desembolsa únicamente para cubrir las obligaciones contractuales del vendedor.

O, si el comprador le paga al promotor el monto completo directamente, el promotor debe respaldar ese pago con un instrumento bancario irrevocable (una carta de crédito stand-by, un aval bancario o una garantía de cumplimiento) que cubra la totalidad de lo invertido hasta que la unidad esté construida, segregada e inscrita en el Registro Público. Esa garantía debe renovarse cada año hasta que termine el proyecto.

Los compradores que optan por la garantía bancaria tienen un derecho único de redirigir su inversión a otra modalidad si el promotor incumple la fecha de entrega prometida, dentro de los 180 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo. El tiempo apoyado únicamente en un contrato de promesa de compraventa no puede superar los tres años en total, continuos o no, o se cancela el permiso de residencia.

Qué pasa con las solicitudes que ya están en trámite

Los compradores que presentaron su solicitud antes del 16 de septiembre de 2026 conservan las reglas que aplicaban en ese momento, según las disposiciones transitorias del Artículo 19. Las inversiones y contratos de compraventa perfeccionados antes de esa fecha también pueden acogerse al régimen anterior, siempre que la solicitud se presente dentro de los seis meses siguientes.

Los titulares del estatus anterior de Residencia Permanente por Solvencia Económica Propia, o los solicitantes con un caso pendiente bajo esa categoría, tienen 12 meses para convertirse a la categoría de Inversionista Calificado si cumplen con los nuevos montos mínimos, según el Artículo 18. Las inversiones realizadas antes del 15 de octubre de 2020 no califican.

Los inversionistas que completen cualquiera de las dos vías pueden solicitar la ciudadanía panameña por naturalización después de cinco años consecutivos de residencia, según el Artículo 14 del mismo decreto.