Auswandern nach Panama: Visum, Kosten und Immobilienkauf

Was der Anwalt kosten darf, und woran Sie einen schlechten erkennen

Ohne panamaischen Anwalt kommen Sie nicht zu einer Aufenthaltserlaubnis: Jede Checkliste des SNM verlangt eine notariell beglaubigte Vollmacht an einen Anwalt, der den Antrag in Panama stellt. Genau hier liegt die häufigste Klage. Ein deutscher Auswanderer schrieb im Sommer 2026 im expat.com-Forum, eine der Maschen, der man kaum entkomme, seien „fraudulent lawyers“, betrügerische Anwälte.

Die Honorare gehen weit auseinander. Unter einem deutschen Video berichtete ein Zuschauer, eine Agentur verlange 15.000 US-Dollar für die Begleitung beim Investorenvisum, ein anderer nennt für das Pensionado rund 1.500. Die staatlichen Gebühren sind dagegen fest und deutlich niedriger: Für die Solvencia-Wege nennt der SNM zwei Schecks über 250 und 800 US-Dollar, für das Remote-Worker-Visum 50 Dollar für die Karte und 250 Dollar Gebühr. Alles darüber ist Honorar.

• Lassen Sie sich die Zulassung als Anwalt (idoneidad) zeigen und vereinbaren Sie ein schriftliches Pauschalhonorar mit allen staatlichen Gebühren als eigene Position.
• Zahlen Sie in Etappen, etwa bei Antragstellung und bei Erteilung, nie alles im Voraus.
• Beauftragen Sie beim Immobilienkauf einen eigenen Anwalt, nicht den, den Verkäufer oder Makler empfehlen.
• Bestehen Sie auf Kopien aller eingereichten Unterlagen und der Eingangsbestätigung des SNM.

Was Wohnen 2026 kostet: Preise nach Stadtviertel

„Wenn Sie ein billiges Paradies suchen, werden Sie es nicht finden“, schrieb ein Mitglied des expat.com-Forums im Frühjahr 2026. Für Panama-Stadt stimmt das: Unsere eigene Erhebung vom Oktober 2026 kommt auf einen mittleren Angebotspreis von 1.948 US-Dollar je Quadratmeter für Wohnungen, gemessen an 228 Angeboten in 194 Gebäuden. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet damit je nach Viertel zwischen gut 165.000 und knapp 245.000 US-Dollar.

Die Kaufpreise sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise; bei Häusern ist das Grundstück im Preis enthalten. Die Mieten sind Mediane aus 1.338 Mietangeboten für Wohnungen, die wir im Oktober 2026 erfasst haben. Alle Viertel und die Methode finden Sie auf unserer Seite Preise je Quadratmeter in Panama (auf Englisch).

Mieten Sie zuerst. Das raten erfahrene Auswanderer im Forum fast wortgleich („Best rent until you get the lay of the land“), und es passt zum Visum: Für das Pensionado und für Freundliche Nationen per Arbeitsvertrag oder Festgeld brauchen Sie keine Immobilie. Ein Jahr zur Miete zeigt Ihnen, ob Ihnen das schwüle Klima der Stadt oder das kühlere Boquete liegt, und Sie kaufen dann mit Aufenthaltsstatus, Bankkonto und eigenem Anwalt. Ein Leser schrieb auf Substack, er habe die dauerhafte Aufenthaltserlaubnis, aber „so richtig ist der Funke nicht übergesprungen“. Die Miete ist der günstigste Weg, das herauszufinden.

Kaufen lohnt sich früher, wenn der Kauf selbst das Visum trägt. Eine Neubauwohnung ab 300.000 US-Dollar erfüllt die Schwelle des Investorenvisums, eine Immobilie ab 200.000 die der Freundlichen Nationen. Aktuelle Neubauprojekte mit Preislisten der Bauträger finden Sie in unserer Übersicht der Neubauprojekte (auf Englisch).

Sicher kaufen als Ausländer

Ausländer dürfen in Panama Immobilien zu denselben Bedingungen besitzen wie Einheimische; Artikel 20 der Verfassung stellt beide vor dem Gesetz gleich. Die Ausnahmen sind wenige. Im Umkreis von zehn Kilometern um die Landesgrenzen dürfen Ausländer kein Land erwerben, Inseln dürfen nur unter Auflagen für bestimmte Entwicklungszwecke verkauft werden (beides Artikel 291), und Strände, Flussufer und das Meer selbst sind Staatseigentum, das niemand besitzen kann (Artikel 258).

Der wichtigste Unterschied steht im Grundbuch. Eine titulierte Immobilie ist im Registro Público unter einer eigenen Finca-Nummer eingetragen. Ein derecho de posesión dagegen ist nur ein Besitzrecht an staatlichem Land, typisch auf Inseln und an abgelegenen Küsten. Nach Ley 80 von 2009 kann es frühestens nach mehr als fünf Jahren ununterbrochenen Besitzes in einen Titel umgewandelt werden, und der Küstenstreifen am Pazifik, 22 Meter ab der Hochwasserlinie, lässt sich überhaupt nicht titulieren. Ein Besitzrecht taugt weder als Sicherheit für eine Bank noch, nach unserem Verständnis der Dekrete, als Nachweis für ein Visum, das eine Eintragung im Registro Público verlangt.

Die Anzahlung ist der zweite Punkt, an dem Geld verloren geht. Im deutschen Auswandererforum schilderte 2022 ein Käufer, wie eine Anzahlung von 50.000 Euro für ein Grundstück in Bocas del Toro direkt an den Verkäufer floss, trotz Anwalt, und der Verkäufer danach nicht mehr erreichbar war. „Buying a home is easy, selling is not“, schrieb im Herbst 2026 ein Forumsmitglied, das genau diese Seite des Marktes kennt.

1. Lassen Sie Ihren eigenen Anwalt im Registro Público prüfen, ob die Finca-Nummer existiert, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Hypotheken oder Belastungen bestehen.
2. Zahlen Sie Anzahlungen auf ein Treuhandkonto (fideicomiso) einer panamaischen Bank, nicht an den Verkäufer. Beim Kauf auf Plan verlangt das Investorenvisum genau das ohnehin.
3. Prüfen Sie beim Neubau die Bauerlaubnis und später die Bezugsgenehmigung (permiso de ocupación), denn davon hängt die Steuerbefreiung unten ab.
4. Unterschreiben Sie die promesa de compraventa erst, wenn Ihr Anwalt die Prüfung schriftlich abgeschlossen hat.

Die Übertragungssteuer ITBI beträgt 2 Prozent auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterwert, und nach den Formularanweisungen der Steuerbehörde DGI meldet und zahlt sie in Panama der Verkäufer. Seit Ley 546 vom 31. August 2026 sind beim Erstverkauf einer neuen Wohnung die ersten 120.000 US-Dollar ganz befreit, sofern der Verkauf binnen zwei Jahren nach der Bezugsgenehmigung beurkundet wird. Für Käufer ist ein anderer Satz desselben Gesetzes noch wichtiger: Jede Vertragsklausel, die diese Steuer auf den Käufer abwälzt, ist von Gesetzes wegen nichtig.

Die jährliche Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert. Für die eigene Hauptwohnung, das patrimonio familiar tributario, sind die ersten 120.000 US-Dollar steuerfrei, darüber fallen 0,5 Prozent bis 700.000 und 0,7 Prozent auf den Rest an. Dafür müssen Sie bei der DGI eine eidesstattliche Erklärung abgeben. Eine Ferienwohnung oder vermietete Wohnung zahlt nach der allgemeinen Staffel: bis 30.000 nichts, dann 0,6 Prozent bis 250.000, 0,8 Prozent bis 500.000 und 1 Prozent darüber, so Ley 66 von 2017.

Geld, Bank und Steuern im Heimatland

Ein häufiger Einwand in deutschen Kommentaren ist inzwischen überholt. „Der größte Nachteil ist die Tatsache, dass Panama als Niedrigsteuerland auf der schwarzen Liste steht“, schrieb ein Zuschauer vor einem Jahr. Am 9. Oktober 2026 haben die EU-Finanzminister Panama von der EU-Liste nicht kooperativer Steuergebiete gestrichen, wie die Delegation der Europäischen Union in Panama mitteilt. Panama steht seitdem nur noch auf der Beobachtungsliste (Anhang II), bis eine Prüfung des OECD Global Forum abgeschlossen ist. Von der Liste der FATF zur Geldwäschebekämpfung ist Panama schon seit Oktober 2023 gestrichen.

Ein Konto bei einer panamaischen Bank bekommen Sie trotzdem nicht in einem Tag. Nach den Vorgaben der Bankenaufsicht (Acuerdo 13-2018) muss die Bank Ihren Reisepass, einen schriftlichen Nachweis über Herkunft und Ursprung Ihres Geldes und einen Einkommensnachweis wie Arbeitsvertrag, Lohnabrechnung oder Rentenbescheid sehen und ein Profil Ihrer erwarteten Überweisungen anlegen. Planen Sie dafür Wochen ein, und rechnen Sie mit Gebühren für fast alles, wie ein Forumsmitglied im Herbst 2026 klagte: Jahresgebühr für das Online-Banking, Jahresgebühr für die Karte.

Über die Steuerfrage entscheidet Ihr Heimatland. Panama besteuert nur Einkommen aus panamaischer Quelle, aber mit Deutschland gibt es nur ein Abkommen über Schifffahrt und Luftverkehr von 2016, mit Österreich und der Schweiz gar keines. Ein Kommentator brachte es unter einem Video knapp auf den Punkt: „Einkünfte aus Deutschland müssen in Deutschland versteuert werden.“ Das gilt nach § 49 des Einkommensteuergesetzes etwa für die deutsche Rente und für Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Deutschland.

• Deutschland: Abmelden müssen Sie sich spätestens zwei Wochen nach dem Auszug (§ 17 Bundesmeldegesetz). Die gesetzliche Krankenversicherung ruht während eines Aufenthalts außerhalb der EU (§ 16 SGB V), Sie brauchen also eine private oder panamaische Versicherung.
• Österreich: Die Pensionsversicherungsanstalt zahlt Ihre Pension auf ein Konto im Ausland, verlangt aber jedes Jahr eine Lebensbestätigung bis Mitte Juni, beglaubigt von Behörde, Botschaft, Konsulat oder Notar.
• Schweiz: Auch die Schweiz hat mit Panama kein Doppelbesteuerungsabkommen. Wie Ihre AHV- und Pensionskassenleistungen nach dem Wegzug besteuert werden, klären Sie vor dem Umzug mit einer auf Auswanderer spezialisierten Beratung.

Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung. Was die Abmeldung für Ihre Rente und Ihr Vermögen bedeutet, erklärt unser Rentner-Ratgeber ausführlicher.

Panama oder Costa Rica?

Wer Panama prüft, prüft meist auch Costa Rica. Beide Länder besteuern grundsätzlich nur Einkommen aus dem eigenen Land, beide haben ein Visum für Remote Worker mit derselben Schwelle von 3.000 US-Dollar im Monat. Die Unterschiede liegen beim Kauf am Strand, bei der Übertragungssteuer und bei der Währung.

Die Küstenregeln stehen im costa-ricanischen Gesetz 6043 über die Zona Marítimo Terrestre, die Übertragungssteuer im Gesetz 6999. Bei den Steuern lohnt ein Blick auf den Kalender: Costa Ricas Regierung hat am 22. September 2026 einen Gesetzentwurf (Expediente 25.796) eingebracht, der passive Auslandseinkünfte von Steuerresidenten, also Zinsen, Dividenden und Mieten, mit 15 Prozent belasten würde. Er ist noch kein Gesetz. Panamas Reform von 2026 betrifft dagegen nur Gesellschaften internationaler Konzerne, nicht Privatpersonen.

Die Aufenthaltsschwellen Costa Ricas für Rentner, Rentiers und Investoren haben wir nicht in diese Tabelle aufgenommen. Die Website der costa-ricanischen Migrationsbehörde war bei unserer Prüfung nicht erreichbar, und ob die Investorenschwelle von 150.000 US-Dollar nach dem Auslaufen des Gesetzes 9996 im Juli 2026 noch gilt, ist umstritten.

Der nächste Schritt

Klären Sie zuerst den Aufenthaltsweg, dann die Wohnung. Wenn Sie Ihr Budget und Ihren Zeitrahmen nennen, schickt Ihnen David eine kurze Liste passender Wohnungen zur Miete oder zum Kauf, und bei Kaufobjekten den Hinweis, ob sie für Freundliche Nationen oder das Investorenvisum zählen.